Investir dans un EHPAD est un investissement risqué. Soyez prudents, méfiez-vous de l’ « or gris » !
- La réglementation des EHPAD est changeante
Pour ouvrir et exploiter un EHPAD, une convention tripartite est signée pour 5 ans entre le Département, l’Agence régionale de santé (ARS) et l’exploitant ([1]).
Le risque lié à cette convention est l’évolution permanente de la réglementation. Si certains EHPAD ne sont plus aux normes, l’Etat peut refuser de renouveler l’agrément. L’immeuble perd alors sa destination d’EHPAD !
- Vérifiez la solidité de l’exploitant de votre EHPAD
Privilégiez les gestionnaires dont c’est la spécialité, qui opèrent depuis longtemps sur le marché et gèrent déjà plusieurs structures de taille raisonnable, de 80 à 90 chambres minimum.
Il faut éviter la faillite du gestionnaire car vous ne percevrez plus vos loyers !
- Choisissez un bon emplacement pour votre EHPAD
L’emplacement géographique de l’EHPAD est très important. Il faut que la résidence n’ait pas de concurrence directe et que la zone soit bien desservie par les autoroutes ou les transports en commun.
Exemple : une résidence haut de gamme doit se trouver dans une zone résidentielle.
- Lisez attentivement votre bail commercial avec l’exploitant
Bon à savoir : depuis la Loi ALUR de 2014, l’investisseur est propriétaire de la chambre et des millièmes des parties communes (accueil, restaurant, salle de loisirs, …).
Vérifiez qui est propriétaire du mobilier ? En principe, c’est l’exploitant qui prend à sa charge son entretien, mais pas son remplacement !
Problème : depuis la Loi ALUR, les « gros travaux » ou « grosses réparations » de l’article 606 du Code civil sont obligatoirement supportés par les propriétaires ([2]).
Conseil : Privilégiez pour le loyer des versements mensuels ou trimestriels et surveillez le mode de revalorisation du bail (indice de référence).
- Ne surpayez pas votre chambre
Le prix du mètre carré de la chambre meublée et équipée en EHPAD est souvent très élevé et déconnecté du prix du marché immobilier traditionnel.
De plus, les EHPAD exigent une remise en conformité régulière, ce qui occasionne des coûts supplémentaires pour les propriétaires.
Bon à savoir : une reconstruction-rénovation doit être envisagée tous les 25 ou 30 ans.
Problème : aujourd’hui, de nouveaux EHPAD sont construits mais il n’y a pas de création de chambres supplémentaires. Quand un EHPAD ouvre, un autre ferme. L’exploitant transfère son autorisation sur l’EHPAD neuf.
- Dispositif de défiscalisation : LMNP ou CENSI-BOUVARD ?
Dispositif LMNP : les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et vous avez le choix entre le régime réel et le micro BIC.
L’immeuble et le mobilier profitent de l’amortissement, ce qui permet d’obtenir un résultat faible, voire même négatif, et donc non intégré au sein des revenus globaux.
Vous pouvez aussi déduire des loyers perçus les frais (émoluments du notaire) et amortir le bien ainsi que le mobilier du logement.
Dispositif Censi-Bouvard : prolongé jusqu’au 31 décembre 2021, CENSI-BOUVARD accorde une réduction d’impôt sur le revenu de 11% du montant investi hors taxe sur 9 ans, dans la limite d’un investissement de 300 000 € par an. Attention, il n’est pas possible de cumuler amortissement et CENSI-BOUVARD.
Dans tous les cas, si le bien est acheté neuf, l’investisseur peut récupérer la TVA à 20% sur le montant investi.
- Pensez aux conditions de sortie
Investir dans un EHPAD, c’est acheter des revenus viagers transmissibles.
La valeur de la chambre dépend du loyer perçu, sachant que les investisseurs en seconde main réclament un rendement voisin de 3,5% pour ce type de bien.
Si vous encaissez un loyer annuel de 6 000 €, la chambre se négociera autour de 170 000 € (6 000 €/ 0,035).
Sont aussi prises en compte la qualité du gestionnaire et la durée du bail restant à courir. Plus le terme du bail approche, moins le bien vaut cher.
Conseil : le gestionnaire n’est pas tenu de reconduire le bail commercial dans les mêmes conditions. Il est donc conseillé de vendre à la moitié de la durée du bail ou d’attendre son renouvellement.
- Le risque du transfert des lits dans un EHPAD plus neuf et plus grand
[1] Exemples : Korian-Medica, Orpea, DomusVi, Colisee, Domidep, Le Noble Age, Emera, Groupe SGMR, Medeos, Résidalya, Maisons de famille, Réseau Omeris, SGMR Ouest, Philogéris, Vivalto Lits.
[2] Exemples : réparation d’une verrière, remplacement du châssis complet des fenêtres, réfection de toiture, remplacement d’une chaudière de chauffage central, réfection de l’installation électrique, réfection des réseaux d’évacuation, remise en état intégrale d’une climatisation, réfection des poteaux de façade d’un immeuble.